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Quem não registra não é dono. Há muito a velha conhecida advertência preocupa todo aquele que se considera o detentor de um   imóvel, mas não dispõe do respectivo título cartorário. Não é incomum – inclusive em nossa região – que terrenos, lotes, casas e até propriedades rurais tenham  dono conhecido, mas nenhum documento apto a demonstrar juridicamente o pertencimento do bem.  A verdade é que existe o costume de a transmissão imobiliária ocorrer apenas através da cessão dos direitos de posse, com o repasse de um para outro durante o correr dos anos. Trata-se de uma situação relativamente irregular. Pois, se a posse confere direitos, entre eles não se inclui o de domínio formal, isto é, verificável por escritura pública. Uma das soluções mais corriqueiras para o problema é a usucapião, cujo objetivo é permitir que a propriedade seja adquirida pelo uso prolongado da coisa. Em resumo: a usucapião tanto permite a aquisição propriamente dita do bem, quanto sana as irregularidades que impedem a obtenção da propriedade. Um dos requisitos mais importantes para a usucapião é o decurso do tempo, ou seja, o período que aquele que detém a posse exerce os poderes de dono. A tal instituto se dá o nome também de prescrição aquisitiva. Para a contagem do tempo necessário, conforme a característica do imóvel, é possível somar à própria posse a do antecessor. Também contam o justo título e a boa-fé, sendo aquele um documento válido, mas não a ponto de transmitir a propriedade por si, enquanto a boa-fé é a crença legítima de se encontrar em conformidade com a lei. Mas, atenção, não se admite a usucapião sobre bem público, por maior que seja o prazo de ocupação e a intenção do ocupante (a justiça não admite usucapião de imóvel pertencente ao Sistema Financeiro da Habitação por causa da sua natureza pública). A usucapião se divide em modalidades. São as principais: a espécie urbana ou pro moradia, a rural ou pro labore, a extraordinária, a ordinária e a familiar (da qual já se escreveu neste espaço). A chamada pro moradia diz respeito a área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, possuída por cinco anos, que é utilizada para morada do interessado ou também de sua família, desde que o mesmo não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A denominada rural ou pro labore consiste no reconhecimento da posse pelo trabalho, em terreno não urbano e que também serve de moradia para a família. Localizado em zona rural, não podendo superar cinquenta hectares, ocupada por cinco anos e produtiva. A extraordinária independe de justo título e boa-fé, bastando o transcurso de quinze anos, sem oposição, com ânimo de dono. Se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia e ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, poderá requerer em dez anos. Finalmente, o ordinário reclama justo título e boá fé, com posse de dez anos, reduzido para cinco se se tratar de aquisição onerosa e o defeito jurídico estiver no registro imobiliário. Aqui terá importância igualmente a posse exercida pelo trabalho ou pela moradia. A posse, em regra, se transmite ao herdeiro que pode conseguir o título de propriedade pela usucapião, somando à do de cujus a sua própria, se aquela ainda não for suficiente para o cumprimento do requisito temporal exigido em cada modalidade. É preciso dizer, no entanto, que a simples posse já assegura direitos garantidos em lei, sendo a usucapião o meio de transformá-la, para maior segurança, em propriedade, fruto de escritura pública.

Marluza Fernandes Roriz

Professora de Direito Penal, Processo Penal e Prática Penal na Faculdade de Direito Doctum de Carangola desde 2016.

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